Risco à vista: exposição de bancos americanos a imóveis comerciais começa a preocupar

Por André Marinho, Aline Bronzati e Lais Adriana, do Broadcast

São Paulo, 09/02/2024 - Um assunto vem preocupando gestores de investimento que trabalham com o mercado internacional. É o possível risco de contágio do setor imobiliário dos Estados Unidos a bancos de diferentes portes dentro do país e também no exterior. O estopim foi a queda das ações do New York Community Bank (NYCB) nas últimas semanas, após esse banco americano de porte médio reportar perdas com imóveis comerciais em seu balanço.

Os financiamentos de imóveis comerciais estão nas mãos de bancos de médio porte nos EUA. O risco desses ativos ficou evidente após a publicação do balanço trimestral do New York Community Bancorp (NYCB), que apontou prejuízos por conta de perdas no segmento. Desde então, as ações do banco têm sido pressionadas e levado outros players junto. Para combater a crise, o NYCB cogita venda de ativos e mudança de executivos.

A vacância de imóveis comerciais nos EUA, que veio a reboque da pandemia por conta do trabalho híbrido, coloca em risco os empréstimos atrelados a esses ativos. O vencimento de muitos desses empréstimos está previsto para este ano ou para o próximo, segundo a economista-chefe do The Conference Board, Dana M. Peterson. "E não está claro se as empresas que contraíram os empréstimos destes bancos pagarão, o que os coloca em situação de possível inadimplência", alertou.

As dificuldades em questão remontam principalmente à pandemia de covid-19, que acelerou transformações em favor do trabalho remoto. Embora o arrefecimento da crise sanitária tenha permitido um gradual retorno aos escritórios, a ocupação dos prédios comerciais ainda não voltou aos níveis pré-pandemia nas grandes metrópoles. Na ilha de Manhattan, o centro financeiro de Nova York, o comparecimento às sedes das empresas representava, em dezembro, 67% do que era no final de 2019, de acordo com análise do Real Estate Board of New York.

O problema se transmite aos bancos porque muitos deles têm linhas de crédito diretas para incorporadoras e para proprietários de imóveis. Em uma segunda camada, o estresse pode se espalhar por meio dos títulos lastreados nesses empréstimos comuns nas carteiras de investimentos de instituições bancárias.

A turbulência enfrentada pelo banco de Hicksville colocou os créditos imobiliários comerciais (CRE, na sigla em inglês) de volta aos holofotes. Para o Morgan Stanley, o risco foi ignorado nos últimos meses, mas as perdas do segmento vão assombrar os bancos por anos ainda que a expectativa de corte de juros nos EUA seja positiva. "Embora muito do que aconteceu no NYCB tenha sido idiossincrático, corrobora a nossa opinião de que a pressão sobre o CRE ainda não acabou", dizem os analistas do banco americano. "Esses ventos contrários levarão vários anos para serem resolvidos", alertam.

A agência de classificação de riscos Fitch estima US$ 2,8 trilhões desse tipo de empréstimo nos balanços dos bancos dos EUA, dos quais 66% estão nos menores. Para a agência, a piora no valuation dos escritórios dificultará o refinanciamento do crédito tomado na época em que os juros eram ínfimos. "Isso aumentará os custos de crédito de CRE para a indústria bancária", alerta.

Risco de contágio

O setor imobiliário comercial nos Estados Unidos representa um "enorme risco" aos bancos de médio porte no país e também preocupa o potencial de contágio para outras praças no exterior. "Há uma preocupação com o contágio no exterior porque existem bancos europeus com exposição ao setor imobiliário comercial dos EUA e alguns deles já estão sob pressão", disse Dana M. Peterson.

A secretária do Tesouro dos Estados Unidos, Janet Yellen, disse nesta quinta-feira (8) que "é óbvio que haverá estresse bancário e perdas associadas ao setor imobiliário comercial". Ela afirmou que o Tesouro monitora vários riscos, incluindo os que podem derivar dos setores de imóveis comerciais e dos conflitos geopolíticos globais. Yellen lembrou que, em março do ano passado, o departamento agiu rapidamente para evitar o contágio de bancos com vulnerabilidades similares e para manter a confiança no sistema bancário.

O temor no mercado é de que um eventual colapso do setor provoque um efeito dominó que se espalhe mundo à fora. No Japão, o Aozora Bank projetou um prejuízo de 28 bilhões de ienes no ano fiscal encerrado em março, devido à exposição elevada no setor de propriedades nos EUA. O alemão Deutsche Bank também fortaleceu o colchão para eventuais perdas nessa área de 26 bilhões de euros no trimestre final de 2022 para 123 milhões de euros em igual período de 2023.

O que aconteceu com o NYCB?

O Federal Reserve já havia avisado, repetidas vezes, que o setor imobiliário comercial dos Estados Unidos representa uma das maiores ameaças à estabilidade financeira do país. Mas coube a um banco relativamente pequeno o fardo de expor ao mercado os riscos de um estresse mais amplo. O NYCB relatou em 31 de janeiro um inesperado prejuízo de US$ 252 milhões no quarto trimestre e ampliou as provisões para perdas a US$ 552 milhões, em uma decisão que busca lidar com a "fraqueza" na área de escritórios, em meio ao patamar de juros altos no país. As ações caíram cerca de 37% ao longo da tarde daquela quarta-feira na Bolsa de Nova York e contaminou outros bancos regionais, pois evocou as turbulências que vitimaram o Silicon Valley Bank (SVB) em março do ano passado.

À época, o NYCB comprou o patrimônio do Signature Bank e viu seus ativos superarem US$ 100 bilhões, justamente o nível a partir do qual reguladores propõem a imposição de normas mais duras como parte de uma reforma em estudo.

Depois da Fitch Ratings, a Moody's rebaixou todos os ratings de dívida de longo prazo do New York Community Bancorp (NYCB) para Ba2, e deixou a maioria dos ratings em revisão para um possível novo rebaixamento.