2024 é o ano dos fundos imobiliários? Analistas do BB respondem

O mercado de fundos imobiliários deve encerrar o ano de 2023 com um desempenho bastante positivo e seguindo, de certa forma, a alta observada no Ibovespa. O principal impulsionador desse movimento foi o processo de redução dos juros que, embora tenha sido iniciado apenas em agosto, já vinha sendo precificado pelo mercado desde o início do ano.

Até o final de novembro, o IFIX (principal índice de fundos imobiliários da B³) acumulava uma alta de quase 11%, puxado pelo bom desempenho dos fundos de tijolo. Dentre os principais segmentos que integram a carteira teórica do índice, todos acumulam variação positiva no ano, com destaque para o segmento de shopping centers e varejo que, nos 11 primeiros meses de 2023, apresentam um retorno de 25%.

Para 2024, embora persistam incertezas quanto ao ciclo de cortes da Selic, tanto em relação à velocidade dos cortes, quanto ao nível terminal de juros, a perspectiva segue otimista para o mercado de FIIs. Os juros futuros, principal variável que influencia esse mercado, devem seguir atrelados aos desdobramentos fiscais, principalmente, no âmbito doméstico. No cenário de curto prazo, a tendência é de que os juros sigam em queda, o que tende a ser favorável para os FIIs.

Agronegócio

Trata-se de um dos segmentos que mais têm contribuído para crescimento do país e que vem ganhando, cada vez mais, espaço no mercado de capitais. Não obstante alguns fundos imobiliários terem iniciado investimentos no agro, o grande impulso tem vindo por meio de um novo instrumento regulamentado ao final de 2021, os Fiagros, que têm uma estratégia bastante similar a dos fundos imobiliários. Em 2022, as captações dos Fiagros superaram R$ 5 bilhões. Já em 2023, até setembro (último dado da Anbima), esse número já havia ultrapassado R$ 7 bilhões.

Seleção 2024: Riza Terrax (RZTR11)

Crédito Privado

O movimento de deflação do IPCA observado no meio deste ano acabou impactando negativamente o resultado dessa classe de fundos. Outro fator que trouxe volatilidade foi a crise no mercado de crédito privado desencadeada no início do ano, o que acabou derrubando a cotação de fundos com perfil mais arriscado (high yield). Esse movimento contaminou também outros fundos com perfil de risco mais moderado. Diante desse cenário, esse segmento vem negociando com desconto em relação ao valor patrimonial. Embora haja uma perspectiva de inflação mais comportada, esses fundos devem seguir pagando yields acima da média.

Seleção 2024: REC Recebíveis Imobiliários (RECR11) e CSHG Recebíveis (HGCR11)

Fundos de Fundos (FoFs)

Os fundos de fundos apresentaram uma valorização bastante expressiva ao longo de 2023, seguindo o movimento de recuperação dos fundos de tijolo. O resultado dessa classe de fundos ainda segue bastante concentrado nos rendimentos mensais dos fundos investidos. A continuidade desse movimento de alta do mercado tende a incrementar o resultado dos FoFs com ganhos de capital provenientes do giro das carteiras o que, em nossa avaliação deve contribuir para elevar os dividendos dessa classe, em especial daqueles fundos com alocação mais relevante em fundos de tijolo.

Seleção 2024: XP Selection (XPSF11)

Galpões Logísticos

Impulsionada pelo crescimento do e-commerce, sobretudo com a pandemia de Covid-19, essa classe de fundos acabou apresentando um dos melhores retornos nos últimos anos, refletindo a queda na vacância e aumento do preço médio de locação. Desde o começo deste ano, no entanto, temos observado um forte movimento de devoluções de áreas por parte de grandes varejistas que, somado ao aumento da oferta, tende a frear o ímpeto desse mercado. Embora outros players, como a indústria e operadores logísticos, tenham voltado a demandar novas áreas, a expectativa para o segmento logístico é de acomodação.

Seleção 2024: Sem indicações

Lajes Corporativas

O segmento de escritórios foi, de longe, um dos mais afetados pela pandemia de Covid-19. A adoção do trabalho remoto levou muitas empresas a rescindirem ou a repactuarem contratos de locação, fazendo com que a taxa de vacância disparasse. Com a retomada das atividades presenciais, no entanto, o mercado corporativo vem se recuperando, mas de forma lenta e gradual. Na cidade de São Paulo, maior mercado do país, alguns bairros mais cobiçados, como a região da Faria lima, já estão bem a frente nesse processo de redução de vacância e recuperação dos preços de locação.

Seleção 2024: VBI Prime Properties (PVBI11)

Residencial

Após mostrar certa resiliência durante o ciclo de alta de juros, a perspectiva é de um cenário mais favorável para o segmento residencial ao longo dos próximos meses. Tal visão é amparada, principalmente, pela (i) queda dos custos da construção civil, (ii) recuperação do mercado de trabalho, (iii) continuidade do ciclo de cortes da Selic, e também (iv) pelos estímulos anunciados recentemente, como o aumento do teto do programa Minha Casa Minha Vida, que beneficiam principalmente o público de baixa renda. Para os segmentos de média e alta renda, há uma preocupação com os níveis elevados de estoques.

Seleção 2024: Sem Indicações

Shoppings Centers

O segmento de shoppings voltou a ser destaque esse ano dentre os fundos de tijolo. Além da melhoria consistente dos indicadores operacionais, essa classe de fundos liderou as emissões de novas cotas, bem como processos de M&As em 2023. Esse avanço operacional acima do previsto, aliado à redução dos juros e do desemprego, deve ser traduzido em um aumento do valor patrimonial desses fundos, após a fase de reavaliação anual desses empreendimentos que, normalmente, ocorre ao final de cada ano. Com isso, as cotas, que hoje negociam com ágio em relação ao valor patrimonial , devem voltar a serem negociadas com desconto.

Seleção 2024: Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

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