Crédito privado: análise de emissores - Cyrela

Sobre a empresa

A Cyrela é uma das principais empresas do setor imobiliário no Brasil. Iniciou suas atividades com propriedades empresariais e, posteriormente, expandiu para incorporar residências de luxo. A aquisição da Brazil Realty em 2002 marcou sua entrada completa na incorporação de imóveis residenciais de alto padrão. A fusão resultante em 2005 formou a Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações (CBR), acelerando seu crescimento para 15 estados do Brasil, incluindo o Distrito Federal, após a abertura de capital em 2005. Ao longo do tempo, a Cyrela diversificou suas operações, criando novas empresas como a Living, que oferece opções de casas econômicas e de médio padrão, além da Cyrela Commercial Properties (CCP) e a CashMe, uma fintech especializada em empréstimos habitacionais. A Vivaz, por sua vez, estabeleceu parcerias inovadoras para apoiar o programa Minha Casa Minha Vida. Além disso, a empresa investiu em joint-ventures como Lavvi, Plano&Plano e Cury, todas com capital aberto na B3 desde 2020.

Destaques financeiros e operacionais.

Mesmo considerando o período sazonalmente mais fraco para o setor de construção civil, o primeiro trimestre de 2024 da Cyrela foi sólido, com vendas líquidas que alcançaram R$ 1,7 bilhão (+47% a/a). A companhia lançou 9 empreendimentos no período, com destaque para o projeto La Isla, no Rio de Janeiro que já está 90% vendido. Embora a inflação de materiais esteja bastante controlada (~1% nos últimos 12 meses), a inflação de mão de obra vem se mostrando mais pressionada (+7%) e segue como um fator a ser acompanhado, especialmente na região metropolitana de São Paulo, onde a Cyrela concentra a maior parte das suas operações. A geração de caixa do trimestre foi positiva em R$ 130 milhões, impulsionada pela venda não recorrente de parte da posição acionária na Cury. Por fim, o lucro líquido foi de R$ 267 milhões (+7,7% t/t), gerando uma margem líquida de 17% e um ROE de 14,2% nos últimos 12 meses. A companhia encerrou o 1T24 com dívida bruta de R$ 4,9 bilhões, queda de 5% em relação ao 4T23. Clique aqui pra consultar o relatório com mais detalhes sobre o resultado do 1T24 da Cyrela.

Modelo de negócios

A Cyrela atua em todas as etapas do negócio imobiliário de forma independente ou através de parcerias, sempre detendo o controle do projeto, por meio de um modelo integrado e verticalizado que compreende as atividades de incorporação, construção, vendas e serviços. O foco da companhia está voltado para edifícios residenciais e comerciais de alto padrão e luxo em diferentes regiões do Brasil, atuando de forma autônoma ou por meio de parcerias. A Living tem suas atividades direcionadas para a incorporação de edifícios residenciais de médio padrão enquanto a Vivaz atua no segmento econômico, em parceria com o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

Ratings

A S&P Global avalia a Cyrela como líder nacional, considerando seus sólidos lançamentos e vendas projetadas para os próximos anos, além da diversificação de produtos que atendem a diferentes perfis de clientes. No entanto, eles alertam que o rating da empresa poderia ser rebaixado se suas métricas de crédito ficarem consistentemente aquém das expectativas, devido às condições de negócios mais desfavoráveis, como o aumento de distratos e elevação dos custos, ou vendas mais lentas, que consomem o caixa. Além disso, um aumento na métrica de dívida líquida/patrimônio líquido acima de 45% também poderia impactar negativamente o rating. A Moody’s manteve o rating da Cyrela em AAA.br em sua última avaliação (em fev/2024), refletindo a resiliência de suas métricas de crédito e sua trajetória operacional positiva, mesmo em um cenário adverso para o setor.

Endividamento

A Cyrela reportou dívida líquida ajustada de R$ 4,9 bilhões no 1T24, no acumulado dos últimos 12 meses, uma leve redução em relação ao final de 2023, mas ainda em patamar acima do registrado em 2021. De acordo com a companhia, o aumento do endividamento nos últimos anos se deu pra suportar seu crescimento operacional. No entanto, o nível de alavancagem (medido pelo indicador dívida líquida ajustada / patrimônio líquido ajustado), apresentou redução e atingiu 8,8% no 1T24, ao mesmo tempo em que o índice de liquidez da empresa mostrou evolução (para 2,7x), demonstrando o compromisso da companhia na manutenção de boa capacidade de pagamento frente aos compromissos financeiros assumidos.

Visão setorial

A dinâmica dos últimos anos do setor de Construção Civil foi drasticamente impactada em função da pandemia do Covid-19. Atrasos que levaram a interrupções de diversas cadeias de distribuição de suprimentos ao redor do mundo culminaram em um período de pressões inflacionárias bastante presentes nos materiais básicos. O principal índice de inflação do setor, o INCC, chegou a um pico de 17,35% na comparação anual, em julho de 2021, puxado por uma aceleração superior a 25% em materiais na mesma base. À medida que essas pressões foram se dissipando, com a gradativa normalização das cadeias produtivas, esses preços foram sendo estabilizados em uma trajetória descendente, e já apresentam variações próximas de 1% nos últimos 12 meses. No entanto, um efeito retardatário passou a apresentar reflexos nos custos de mão de obra, que apresentaram um pico em janeiro de 2023, aos 12,46%, e embora venham arrefecendo desde então, seguem na casa dos 6% desde julho de 2023, acima das médias históricas. Em paralelo, no momento em que a Selic chegou a 2% a.a. no Brasil, as taxas de financiamento imobiliário também alcançaram patamares muito baixos, gerando um aquecimento na demanda por empreendimentos de médio e alto padrão. No entanto, a Selic entrou em trajetória ascendente, e a demanda foi se estabilizando e abrindo espaço para o protagonismo gerado pelas novas regras do programa Minha Casa Minha Vida, anunciadas em meados de 2023. Com ajustes nas taxas de financiamento para famílias de baixa renda, com reajustes nos valores de subsídios e no teto do valor financiado, o programa voltou a ganhar força e reaquecer a demanda por produtos de baixo e médio padrão, que no âmbito do programa MCMV, já respondem por quase 80% do total de lançamentos e vendas no país nos últimos 12 meses¹.

Para mais informações sobre o desempenho do setor de Construção Civil, confira o relatório setorial, atualizado mensalmente.