Carteiras de FIIs perfomam bem em maio, acima do IFIX. Confira o que muda para junho.

IFIX fica próximo da estabilidade

Após queda registrada no mês anterior, o IFIX ficou próximo da estabilidade em maio, com variação de +0,02%, puxado positivamente pelo segmento de Recebíveis, mas compensados pela queda mais intensa dos fundos Híbridos.

No exterior, mais precisamente nos EUA, ainda não há claridade suficiente para confirmar quando será o início de corte de juros. No último mês, tivemos manutenção dos juros americanos entre 5,25% e 5,50%, com uma ata dura (hawkish) citando a falta de progresso no processo desinflacionário, leituras de inflação sem direção definida e falas incisivas dos dirigentes do FED.

Do lado positivo, no início de maio, a Moody’s reafirmou o rating do Brasil, mas com melhora na perspectiva, que passou de neutra para positiva, sustentada pela avaliação de crescimento econômico mais robusto após a série de reformas estruturais nos últimos anos.

Aqui no Brasil, acompanhamos a decisão apertada dos membros do COPOM no que tange a magnitude do último corte de juros, que ficou em 0,25 p.p., levando a SELIC para 10,50%, o que se traduziu em mais pressão altista na curva de juros. Além disso, ainda tivemos uma severa tragédia natural no Rio Grande do Sul, que ainda pode trazer um impacto indireto em vários segmentos de nossa economia.

Destacamos que, na última medição de inflação, de maio, o IPCA-15 acelerou de 0,21% em abril para 0,44% (vs. 0,51 mai/23) e somou 3,70% em 12 meses, abaixo do registrado no mesmo período de 2023 (3,77%). No entanto, o IGP-M, que ficou em campo negativo por alguns meses, fechou maio com variação de +0,89% puxado por commodities e acima das projeções da Reuters (+0,84%), somando 0,34% em 12 meses (vs. -4,47% em mai/23).

Apesar disso, de acordo com o Relatório Focus do Banco Central, o mercado segue confiante na manutenção dos cortes de juros, levando a SELIC para 10% em 2024 e para 9% em 2025, ainda refletindo em um cenário positivo para o mercado de FIIs.

Tragédia no Rio Grande do Sul impactou alguns fundos

Do lado positivo, tivemos o BTAL11, fundo agro do BTG, e o HTMX11, fundo do segmento de hotéis. Na ponta oposta, destacamos o VIUR11 e o HGRE11.

O BTAL11 é um fundo que tem como estratégia alocação em fazendas para arrendamento a produtores e também de alocação em CRIs. O fundo vinha tendo alguns problemas quando ao pagamento de um dos CRIs de seu portfólio que representava em torno de 11% do PL. No entanto, o fundo anunciou aos cotistas que acionou as garantias (fazenda que pode ser arrendada) e que outro CRI do portfólio entrou em período de amortização, refletindo no aumento das expectativas para melhora dos rendimentos nos próximos meses.

O HTMX11, como comentado por nosso time em meses passados, negocia com ágio sobre o Valor Patrimonial, e a alta recente, em nossa opinião, se dá pela expectativa de venda de mais unidades hoteleiras com a possibilidade de incremento do rendimento em função dessa receita não recorrente. No último RG, o fundo anunciou que vendeu mais duas unidades totalizando 514 unidades desde que o ciclo de desinvestimento se iniciou. Atualmente, ainda possui 431 unidades em 20 hotéis.

Na ponta negativa, destacamos o VIUR11, que recuou expressivos 8,73% em maio. Embora o portfólio do fundo seja concentrado no Rio Grande do Sul (48%), os dois imóveis são locados para o Grupo Ânima Educação, possuem contratos atípicos e, conforme comunicado da Vinci, as propriedades não apresentam dano material a nenhuma das propriedades.

Nessa mesma lógica, citamos também o HGRE11, que recuou 4,30% no mês. Em nossa opinião, pode ser explicado por dois motivos: (i) aumento da vacância após venda do Ed. Faria Lima, que estava 100% locado; e (ii) o Ed. Guaíba, que responde por 3% da receita do fundo, está localizado no bairro Praia de Belas, região bastante afetada pelas enchentes no Rio Grande do Sul.

Carteiras Sugeridas

Enquanto o IFIX ficou praticamente estável (+0,02%), a Carteira Renda apresentou ganhos de 1,39%, enquanto a Carteira Ganho somou valorização de 1,14% em maio. Assim, no ano, as carteiras acumulam 6,33% e 3,48%, respectivamente, bem acima do IFIX que variou +2,14%, do IMOB com variação de -17% e do IBOV com -9%.

No mês, destacamos o desempenho de +3,81% do RZTR11, que anunciou aquisição de 3 novas fazendas ao portfólio, todas com taxas pré-fixadas e potencial incremento do rendimento do fundo. Dessa forma, levando-se em conta as perspectivas de queda nos juros para os próximos meses, vemos o RZTR11 como uma excelente opção dentro do segmento Agro.

Destacamos também o KISU11, com variação de +3,42%, e o CVBI11, com variação de +2,21%, que entrou na carteira em maio. O primeiro é um Fundo de Fundos (FoF) com uma carteira muito qualificada e defensiva, sendo 67% em fundos de tijolo e 33% em fundos de crédito com excelente relação risco x retorno. Já o CVBI é um fundo de crédito privado, considerado middle-risk, com vasta diversificação, carrego quase que totalmente indexado a uma taxa média de IPCA+7,9% (aquisição), que permite o fundo manter um bom nível de Dividend Yield (DY) até nos cenários de inflação mais controlada.

Na Carteira Ganho, destacamos o RECR11, que voltou para a Ganho em maio e variou mais de 3% em razão do excelente nível de dividendo anunciado naquele mês, e o RBRL11, que vinha sofrendo com vacância elevada no galpão Hortolândia II, mas que anunciou locação de 100% do galpão e ainda em melhores condições que o inquilino anterior, com efeito caixa a partir de setembro, refletindo em uma variação de +2,49% na cota.

Para o mês de junho, estamos realizando alterações nas duas carteiras buscando alinhamento com suas respectivas estratégias.

Na Carteira Renda, embora nossa avaliação para o TGAR11 continue bastante positiva, optamos por realizar o ganho de +27% (cota + rendimento) com o fundo, que estava na carteira desde fev/2023, em razão do elevado valor que está negociando vs. o seu Valor Patrimonial (1,07 P/VP), e também pela emissão de cotas anunciada com preço abaixo do valor da cotação atual, o que pode trazer certa pressão vendedora ao longo desse mês.

Assim, em seu lugar, trouxemos de volta o RECR11 para a Carteira Renda, que ainda negocia com certo desconto, mas tem boa relação risco x retorno nos ativos alocados e um DY acima da média do IFIX.

No seu lugar, na Carteira Ganho, optamos pela volta do HGSB11, que saiu da carteira em março pois estava negociando bem próximo do seu valor patrimonial. O fundo de Shoppings conta com 19 ativos, sendo 87% deles em SP, bom indicadores de ocupação, vendas e NOI por m² e, neste momento, voltou a negociar com desconto (0,96 P/VP), se consolidando como uma excelente opção tanto para DY quanto para ganho de capital.

Segue abaixo a recomendação completa das duas carteiras, considerando-se um peso de 12,5% para cada papel.

Carteira FII Renda: RZTR11, KISU11, XPSF11, CVBI11, PLCR11, RECR11, VGIP11 e XPCI11. Carteira FII Ganho: MFII11, BPFF11, HGFF11, RBRF11, RBRL11, RZAT11, HGBS11 e VISC11.