Trajetória de juros seguirá ditando a direção do IFIX? Veja nossas recomendações de Fundos Imobiliários para Fevereiro

##Trajetória de juros segue ditando a direção do IFIX

O IFIX fechou o mês de janeiro com variação de +0,67%, em 3.333 pts. Esse resultado, apesar de não ser tão expressivo, foi bem acima de outros índices de renda variável como o IBOV (-4,8%) e o IDIV (-3,5%), corroborando com nossa tese de que a classe de Fundos Imobiliários tem dinâmica própria, muito ligada ao movimento de curva de juros e da política monetária interna no curto prazo.

Dessa forma, aqui no Brasil, apesar das incertezas que envolvem a política fiscal, e lá fora em relação à trajetória de juros nos EUA, observamos a continuidade do afrouxamento monetário realizado pelo Banco Central brasileiro apoiado em um processo desinflacionário consistente.

Olhando para o dado mais recente, em janeiro, o IPCA-15 apresentou uma variação de 0,31% (contra 0,40% em dezembro), ficando abaixo da mediana das expectativas do mercado de 0,47%. Sendo assim, no acumulado de 12 meses, o índice recuou para 4,47% (contra 4,72% em dezembro), queda de quase 1,3 p.p. em relação ao mesmo período do ano passado. As projeções mais recentes do Boletim Focus apontam para uma inflação anual de 3,91% em 2024 e 3,50% em 2025, ou seja, dentro do intervalo da meta para ambos os períodos.

Diante desses números mais comportados, a trajetória de juros brasileira está mais consolidada, o que concretizou mais um corte de juros de 0,5 p.p. na reunião do Copom de ontem (31/01) para 11,25%. A projeção do mercado é de que os juros encerrem 2024 a 9% (ante 9,25% no mês passado), reforçando, assim, um cenário positivo para o mercado de FIIs.

Dividendos ditam a direção dos fundos

Do lado positivo, em janeiro, destacamos o Mérito Desenvolvimento (MFII11) com variação de +13%, após divulgar elevação nos dividendos propostos para os próximos três meses, e o Tivio Renda Imobiliária (TVRI11), que avançou 8%, após o cumprimento das condições precedentes para venda de um de seus imóveis, podendo gerar um lucro estimado em R$1,48 por cota.

Do lado negativo, destacamos o BTG Terras Agrícolas (BTRA11), que recuou elevados 17% em razão da redução dos dividendos de R$ 0,56 para R$ 0,30, justificado pelo desafio operacional do segmento e a dificuldade financeira de seus inquilinos, e o HTMX11 (Hotel Maxinvest), que recua quase 13% após corte de 73,5% de seus dividendos para fevereiro (de R$3,25 para R$0,86), fruto da redução de receita com venda de quartos em dezembro.

Carteiras Sugeridas

No último mês, tanto a Carteira FII Renda (+3,0%) quanto a Carteira FII Ganho (+0,86%) acabaram apresentando desempenhos acima do IFIX, que variou +0,67%.

O desempenho da Carteira Renda foi fortemente influenciado pela performance do MFII11, que após anunciar elevação de dividendos para os próximos 3 meses, variou +13% em janeiro. Do lado negativo, o RZTR11, que recuou -3,4% após reduzir o valor de dividendo (já esperado por nosso time), mas que segue como um de nossos preferidos em razão do portfólio de qualidade e remunerado por taxas prefixadas. Já a Carteira Ganho mostrou que as mudanças de janeiro foram acertadas, já que o BPFF11 apresentou alta de 4%, superando o BRCO11, que saiu da carteira e subiu 0,87% no período.

Para o mês de fevereiro, estamos promovendo ajustes nas duas carteiras recomendadas, mas buscando manter as recomendações alinhadas às respectivas estratégias.

Na Carteira FII Renda optamos por substituir o HGCR11 pelo XPCI11, pois, embora tenham estratégias semelhantes, entendemos que a gestão ativa do XP Crédito tem conseguido realizar operações com ganhos de capital, proporcionado bom patamar de dividendos, mas ainda negociando com desconto de P/VP. Além desta, decidimos migrar o MFII11 para a Carteira Ganho, entendendo que o valor de mercado do Fundo deve buscar seu Valor Patrimonial após anúncio recente de melhores dividendos. Em seu lugar, optamos pelo KISU11, que assim como outros FoFs da carteira, possui boa presença de FIIs de tijolo em detrimento de FIIs de papel e, portanto, deve capturar ganhos de capital ao longo do ano caso o ciclo de cortes de juros se mantenha.

Já na Carteira FII Ganho, optamos pela mesma estratégia de janeiro: retirar um fundo com boa qualidade, mas já adequadamente precificado, para dar lugar a um fundo que ainda possui solidez de fundamentos, contudo, descontado na relação P/VP. Nesse sentido, realizamos o ganho de +27,4% com o PVBI11, que estava na carteira desde fevereiro de 2023, para dar lugar ao MFII11, migrado da Carteira Renda. O racional da indicação é que o fundo tem bons ativos, diversificação geográfica, ganhou atratividade com os novos ajustes do programa Minha Casa Minha Vida e anunciou que seus dividendos serão em torno de R$ 1,21 nos próximos três meses, mas ainda negocia a 0,93x na relação P/VP.

Segue abaixo a recomendação completa das duas carteiras, considerando-se um peso de 12,5% para cada papel.

Carteira FII Renda: RZTR11, KISU11, KFOF11, XPSF11, RECR11, VGIP11, XPCI11 e TGAR11. Carteira FII Ganho: RBRF11, BPFF11, RBRL11, RZAT11, BCRI11, MFII11, HGBS11 e VISC11.