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O que você precisa saber sobre a tributação dos FIIs. Confira análise do BB-BI.

Classificados como entes sem personalidade jurídica, os FIIs permanecem isentos.

Publicado por: Análise BB

conteúdo de tipo Leitura5 minutos

Atualizado em

05/07/2024 às 15:53


Esse movimento já foi discutido antes, mas sem sucesso

Conforme divulgado inicialmente pelo Valor Econômico, no dia 01/07/2024, a tributação dos FIIs e Fiagros foi discutida pelo Grupo de Trabalho (GT) da Câmara dos Deputados refere referente ao Projeto de Lei Complementar (PLC 68/2024), que trata da Proposta de Emenda da Constituição da Reforma Tributária (PEC 45/2019). O texto foi apresentado nesta quinta-feira (04/07/2024) ao presidente da Câmara, Arthur Lira (PP-AL), e aos parlamentares na sequência.

Vale destacar que esse movimento de tentar tributar os FIIs, de alguma forma, não é de hoje. Ele foi discutido em 2015 e 2021, mas sem sucesso em ambas as ocasiões.

O que foi proposto?

Atualmente, diferente das Sociedades de Propósitos Específicos (SPEs), personalidade jurídica constituída para desenvolvimento de um projeto específico, os Fundos Imobiliários e Fiagros não são classificados como personalidade jurídica e, portanto, não são taxados.

De forma resumida, o objeto de discussão é que os FIIs e os Fiagros passariam a ser enquadrados na categoria “fornecedor”, como empresas de prestação de serviços e, portanto, seriam classificadas como personalidade jurídica, levando à necessidade que estas passassem a recolher impostos.

O recolhimento do IVA, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão os impostos federais (IPI, PIS e COFINS) e municipais (ICMS e ISS), incidiria sobre as receitas do fundo e não sobre os dividendos, como anteriormente ventilado.

No entanto, na última quinta (04), o trecho do texto que incluía os FIIs como contribuintes foi vetado de forma íntegra para os fundos de recebíveis e mantida com ajustes para os fundos de tijolo, que poderão optar por não serem tributados (como é hoje), ou serem tributados e usarem os devidos créditos tributários para compensar outros impostos pagos pelo fundo.

O que estava em jogo com essa mudança?

O mercado de Fundos Imobiliários vem amadurecendo ao longo dos anos, não à toa, ultrapassou a marca de 2,7 milhões de investidores em 2024 e conta com 76% dos valores investidos provenientes de Pessoa Física.

Esse movimento pode ser explicado por alguns fatores como, principalmente: (i) o benefício tributário no recebimento dos dividendos, refletindo em boa atratividade quando comparado com outros investimentos que incidem pelo menos 10% de imposto; e também (ii) por se consolidarem como uma excelente alternativa de renda passiva com rendimentos mensais, em complemento a aposentadoria.

Com o aumento da demanda, o mercado tratou de se reequilibrar. O número de Fundos Imobiliários também seguiu crescendo, impulsionado, principalmente, pelo momento expansionista que se desenhava em razão da queda de juros e também pela necessidade de funding para o desenvolvimento desses novos projetos, colocando os fundos de crédito como grandes financiadores.

Atualmente, o funding SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) é a conta que é utilizada como fonte de recursos para os financiamentos de projetos, seja ele residencial, logístico e de shoppings, por exemplo. No entanto, nos últimos anos, o SBPE tem apresentado mais resgates que aplicações, e a quantidade e os valores a serem financiados só aumentam, levando algumas empresas a procurarem o mercado de capitais via Fundos de Investimentos Imobiliários ou Fiagros, com a estruturação de CRIs ou CRAs – a depender do segmento – como alternativas.

Conversamos com algumas gestoras nos últimos dias e, de forma preliminar, entendemos que, ainda que a taxação fosse incidir sobre as receitas, no fim, esta refletiria em impacto negativo no dividendo. Posteriormente, levaria a um reequilíbrio dos Fundos quanto ao novos títulos que seriam estruturados e os novos aluguéis negociados, a fim de compensar o imposto a ser pago por eles, ou seja, encarecendo e levando inflação para toda a cadeia de negócios, freando o movimento de expansão dos setores imobiliário e do agronegócios, que são os que mais empregam no país.

Reflexo no mercado

Como resultado da não inclusão dos Fundos Imobiliários e dos Fiagros como contribuintes, percebemos de imediato uma reação positiva do mercado nos pregões de ontem (4) e hoje (5), de modo que os investidores passam a não mais precificar a expectativa de redução dos proventos futuros no valor das cotas dos Fundos.

É claro que a performance dos FIIs e do IFIX como um todo nessas últimas semanas não é reflexo apenas desse tema em questão, e sim de fatores como o ambiente macro instável, com incertezas sobre a trajetória da inflação e do arcabouço fiscal, e reflexo na abertura das curva de juros, entre outros, mas de qualquer forma a decisão deixa o “caminho” um pouco mais livre para a retomada da valorização das cotas.

Assim, ratificamos nossa visão otimista para o mercado de Fundos Imobiliários desenhada em nosso relatório de Carteiras Recomendadas para julho, onde mencionamos que boa parte da indústria segue bem posicionada para ainda entregar bons rendimentos diante deste novo cenário que se desenha, com algum potencial de valorização das cotas.

Abaixo, segue a composição das nossas recomendações para as carteiras FII Renda e FII Ganho:

Disclaimer

Este é um relatório público e foi produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (“BB-BI”). As informações e opiniões aqui contidas foram consolidadas ou elaboradas com base em informações obtidas de fontes, em princípio, fidedignas e de boa-fé. Embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações aqui contidas não sejam incertas ou equivocadas, no momento de sua publicação, o BB-BI não garante que tais dados sejam totalmente isentos de distorções e não se compromete com a veracidade dessas informações. Todas as opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e derivam do julgamento de nossos analistas de valores mobiliários (“analistas’), podendo ser alteradas a qualquer momento sem aviso prévio, em função de mudanças que possam afetar as projeções da empresa, não implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança. Quaisquer divergências de dados neste relatório podem ser resultado de diferentes formas de cálculo e/ou ajustes. O Disclaimer completo encontra-se no relatório.

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