JHSF (JHSF3) 1T24: Segmentos de renda recorrente caminham para o protagonismo

A JHSF divulgou seus números relativos ao 1T24, bastante em linha com os últimos resultados: relevante aceleração nos negócios de renda recorrente, enquanto o segmento de incorporação passa por um processo de mudanças no mix de composição, com maior concentração em produtos construídos do que em terrenos. Os segmentos de negócios de renda recorrente (shoppings, hotéis e restaurantes, e aeroporto) apresentaram mais um avanço nos resultados líquidos, atingindo R$ 133,2 milhões (+154,8% vs 1T23, +6,9% vs 4T23), consolidando uma trajetória ascendente nesse nicho que vem se tornando o grande foco da companhia. Já no segmento de incorporação, houve um encolhimento da receita bruta no trimestre, aos R$ 68 milhões (-49,7% a/a), mas as receitas apropriar atingiram R$ 761 milhões no trimestre; no entanto, vale ressaltar que a medida que as obras dos respectivos projetos avancem, estas serão reconhecidas nos resultados dos próximos trimestres e voltarão a impactar positivamente os exercícios futuros.

Dessa forma, a JHSF finalizou o 1T24 com um lucro líquido de R$ 142 milhões (+112% a/a, -36% t/t), substancialmente acima ao mesmo período do ano anterior, mas inferior na comparação com o 4T23.

Importante lembrar que a JHSF divulgou, já após o fechamento do trimestre, a venda de participações em 4 de seus shoppings, por um valor total de cerca de R$ 443 milhões, para um veículo de investimento imobiliário (FII) e, dessa forma, os números relativos ao fechamento do primeiro semestre de 2024 devem receber os efeitos dessa operação.

**Desempenho das ações e perspectivas**

Em 2024, as ações JHSF3 acumulam queda superior 22% (abaixo do IBOV e do IMOB), refletindo não só a pressão do mercado em relação às alterações no mix do segmento de incorporação, com menor impacto da venda de terrenos (que são receitados imediatamente) e maior concentração em produtos construídos, como também a recente abertura na curva de juros doméstica, que trouxe volatilidade às ações das companhias do setor imobiliário como um todo.

Nos parece que o mercado vem adotando uma percepção de maior cautela na precificação de suas ações, em função da atual estrutura de negócios da companhia, cujo foco maior tem sido nos segmentos de renda recorrente, e que demandam um maior tempo de maturação e exploração do que alguns componentes da incorporação. No entanto, a companhia vem conseguindo apresentar constante crescimento nas principais linhas de acompanhamento, expandindo suas operações e evidenciando que há atratividade em todas suas áreas de atuação, com um nível de endividamento confortável.

Considerando, ainda, que a recente desvalorização de suas ações levou a um expressivo desconto de 42% na relação Preço por Valor Patrimonial (P/VP), abaixo de sua média histórica de 5 anos, seguimos com recomendação de Compra e preço-alvo em R$ 7,50 para final de 2024.

**Desempenho Operacional e Financeiro**

Incorporação + Locação

Nesse trimestre mais recente, as vendas contratadas foram de R$ 68 milhões, um recuo nas bases de comparação (-60% a/a, -70% t/t), contando com uma composição de 72% em produtos construídos, e apenas 28% de terrenos, arranjo mais alinhado aos resultados recentes. Apesar do recuo dos valores absolutos no trimestre, as receitas a apropriar avançaram para R$ 760,9 milhões (+25,7% a/a +15,3% t/t), que devem ser reconhecidas ao longo dos próximos trimestres, à medida que as obras de cada um desses projetos evoluam.

Além disso, a JHFS conta com um complexo de imóveis residenciais de alto padrão para locação e clubes, negócio que vem crescendo e aumentando sua relevância dentro dos resultados da companhia, adicionando R$ 22,3 milhões de receita líquida no 1T24 (+217% a/a, -16,7 t/t). Já se encontra em operação um total de 26.311 m², enquanto outros 51.286 m² estão em desenvolvimento para agregar à essa modalidade.

Shoppings

As vendas dos shoppings da companhia avançaram 19,4% a/a, novamente com destaque para a performance do Catarina Fashion Outlet (CFO), que operou pela primeira vez por um trimestre cheio após sua terceira expansão, inaugurada em novembro/23, apresentando um crescimento de vendas de 44,5 % a/a.

Assim, as receitas líquidas alcançaram R$ 72,5 milhões no trimestre, 20,4% mais fortes em relação ao 1T23. Com um decréscimo do custo das dívidas do segmento, houve ainda uma melhora no resultado financeiro para R$ -16,8 milhões (vs R$ -26,1 milhões no 1T23, -37%), representando uma maior diluição em relação às receitas no trimestre (23,2%, -21 p.p. a/a).

Vale lembrar que, do portfólio do segmento, que era composto por mais de 85 mil m², cerca de 17 mil m² foram vendidos no mês de maio de 2024, além de uma participação de 32,5% na operação de desenvolvimento do Shops Faria Lima, pelo valor total de R$ 443 milhões, cuja negociação impactará positivamente os resultados da companhia do curto prazo. Se, por um lado, ratifica o processo de maturação que a companhia vem conseguindo em seus empreendimentos no segmento, por outro reduz a geração de receitas consolidadas de shoppings para os próximos exercícios. A JHSF permaneceu com alguma participação em todos os shoppings alvo da transação.

Hospitalidade + Gastronomia

Com portfólio composto por 10 hotéis em operação e 36 restaurantes, a JHSF permanece apresentando evoluções nos números do segmento. No 1T24, a diária média nos hotéis cresceu 12,3% a/a para R$ 4.201, embora a taxa de ocupação tenha caído 0,8 p.p. a/a para 52,7%, resultando em uma RevPar (receita por quarto disponível) de R$ 2.213 (+10,5% a/a).

Já em Restaurantes, o movimento foi semelhante, com incremento de 13,2% a/a no valor do Couvert Médio para R$ 285,2, mas registrando uma leve queda no movimento (n° de Couverts) para pouco mais de 331,5 mil unidades (-0,3% a/a).

Dessa forma, as receitas consolidadas do segmento atingiram R$ 230 milhões no trimestre, (+22,5% a/a), revertendo um resultado líquido negativo do mesmo período do ano anterior para um lucro líquido de R$ 2,5 milhões.

Aeroporto

A operação do São Paulo Catarina Aeroporto Executivo Internacional, segmento mais recente do portfólio, apresentou evolução de 67% a/a em seu movimento e 67,1% em litros abastecidos na comparação com o 1T23, impulsionado pela base de comparação que ainda não contava com operações 24 horas por dia, 7 dias por semana nos voos internacionais. Tal combinação permitiu um significativo incremento no resultado líquido do segmento, que encerrou o 1T24 aos R$ 12,6 milhões (+645,6% a/a).

Consolidado

No consolidado, embora os segmentos de renda recorrente tenham apresentado performances significativamente mais elevadas, as alterações nos mix de composição da Incorporação pesaram, conforme discorremos anteriormente, a uma redução de 9,2% na receita líquida na comparação com o 1T23, para R$ 293,6 milhões. O lucro bruto no trimestre atingiu R$ 159,3 milhões (-8,9% a/a), ao menos levando a uma pequena melhora na margem bruta para 54,3% (+0,2 p.p. a/a) em função de uma redução nos custos de produtos vendidos e serviços prestados.

Novamente, o resultado financeiro apresentou uma melhora significativa por menores níveis de pagamentos de juros acompanhando os cortes na Selic, e totalizaram R$ -44,3 milhões (-29,7% a/a). Assim como no trimestre anterior, houve uma elevação na linha de Imposto de Renda e CSLL para R$ 50,3 milhões (+24,7% a/a), fruto do aumento da contabilização de impostos diferidos – sem efeito caixa – pela apreciação de Propriedades para Investimento.

Por fim, o lucro líquido apresentou um crescimento de 112% a/a, e embora parte significativa tenha sido efeito de valorização de Propriedades para Investimento (PPI), demonstra uma trajetória positiva mesmo sem o mesmo nível de robustez de contribuição do segmento de incorporação nos resultados mais recentes da companhia. Por mais que ainda existam valores consideráveis de receitas a apropriar, que serão realizados à medida que as obras avançam, tal fator permanecerá em nosso acompanhamento para verificarmos se o ritmo desse reconhecimento está condizente com as premissas utilizadas para a formação do valuation apresentado.

Ainda assim, a composição de segmentos explorados pela companhia é bastante única no mercado, exigindo um grau adicional de discernimento na análise não só de cada segmento individualmente, como no ganho de sinergia entre eles, dado o gradual foco da companhia na integração da experiência de seus clientes com os produtos e serviços de elevado nível de diferenciação ofertados atualmente. Dessa maneira, entendemos que a sazonalidade (ou ciclicidade) da relevância do segmento de incorporação faz parte do negócio ao qual a JHSF está inserida, devendo ser considerada tanto no processo de precificação do ativo, como de decisão de investimento.