Carteira de Fundos Imobiliários - Novembro 2024

Panorama do Mercado: Desvalorização exagerada? IFIX recua pelo segundo mês

A curva de juros segue se expandindo e o IFIX emenda o segundo mês seguido de queda, dessa vez apresentando um recuo mais expressivo de -3,06% (vs. -2,58% em setembro). No ano, o índice acumula desvalorização de 3,22%, quase em linha com o IBOV que recua 3,33%.

No exterior, além da nebulosidade a respeito da trajetória da política monetária a cada dado macroeconômico divulgado e discursos de dirigentes do FED, destacamos uma intensificação dos conflitos no Oriente Médio e o aproximação das eleições presidenciais nos EUA entre Kamala Harris (atual vice-presidente) e Donald Trump (ex-presidente) nos EUA. Esses fatores têm gerado forte volatilidade nos mercados.

No Brasil, o mês começou com uma boa notícia: a agência de classificação de risco Moody’s elevou o rating do país, mantendo a perspectiva positiva. Isso abre caminho para uma nova elevação no futuro, nos deixando a um passo de recuperar o grau de investimento, o que pode atrair mais fluxo de capital estrangeiro e impulsionar os ativos de risco.

Ainda no ambiente doméstico, a confirmação de Galípolo para a presidência do Banco Central em 2025 pelo Senado e falas do atual presidente, Roberto Campos Neto, sobre a importância das medidas fiscais para as próximas decisões de política monetária, reforçam a necessidade de novos movimentos por parte do Governo, que pode acontecer nos próximas dias com o anúncio de um pacote de contingenciamento de gastos a fim de equilibrar a situação fiscal e trazer algum conforto em relação ao cumprimento da meta para os próximos anos.

Apesar disso, com indicadores de inflação acelerando na última leitura, o mercado ainda espera uma elevação de juros na próxima reunião do Copom, confirmando o momento desafiador no curto prazo para os ativos de risco.

Em nossa visão, essa combinação de juros altos e inflação desancorada deve continuar impactando negativamente o mercado de FIIs no curto prazo e, por isso, preferimos indicar fundos com teses mais sólidas e menor alavancagem neste momento. Dado o forte movimento de abertura da curva de juros doméstica, a diferença de prêmio dos yields (dividendos) em relação à NTN-B 2035 se elevou consideravelmente, e a medida que ocorra uma correção para a média, acreditamos que os preços dos ativos tendem a se valorizar no médio e longo prazo.

Panorama de Mercado: Interdição em imóvel e venda acima do Patrimonial fizeram a diferença em outubro

Embora classificado como AAA, o galpão de Contagem que pertence ao TRBL11 foi interditado em outubro devido a um afundamento do aterro do imóvel, com o surgimento de trincas e abertura das juntas de dilatação na parte administrativa do Centro Logístico. Com isso, o único inquilino do galpão (Correios) decidiu por paralisar a atividades no local. De acordo com a gestora, o não pagamento do aluguel refletiria em um impacto negativo no resultado do Fundo em torno de R$ 0,20/cota, levando os investidores a realizarem uma grande pressão vendedora no papel.

Também como destaque negativo, apontamos o AIEC11 e o PATL11. Este primeiro segue mais um mês sem novidades a respeito de novas locações do imóvel que ficará vago em janeiro de 2025; inclusive, fizemos um relatório para dar nossa opinião sobre a situação do fundo. Já o segundo, conforme Relatório Gerencial, possui alguns desafios no radar: (i) desocupação no galpão de Jundiaí (SP), representando 6% das receitas do FII; (ii) inadimplência no galpão de Ribeirão das Neves; e (iii) potencial vacância no galpão Jundiaí 2, após o inquilino (SEB) - que representa 59% do ativo e 30% das receitas do fundo - anunciar que não pretende renovar o contrato em março de 2026.

Do lado positivo, destaca-se o HGPO11, que concretizou a venda dos ativos do portfólio (Ed. Metropolitan e Ed. Platinum) para o TOPP11, acima do valor de mercado e do valor patrimonial do fundo, refletindo em um lucro que deve ser distribuído aos cotistas até o recebimento da última parcela da venda.

Carteiras Sugeridas: desempenho e perspectivas para novembro

O IFIX registrou sua segunda queda seguida em outubro (-3,06%) e acumulou -3,22% em 2024 e +1,56 em 12 meses. Desde outubro de 2023, o IBOV avançou +14,6% enquanto o CDI acumulado somou 10,9%. A Carteira Renda apresentou variação de -3,32%, marginalmente abaixo do índice (-0,26 p.p.), mas segue acima em 2024 (+3,10 p.p. vs. o IFIX) e em 12 meses (+2,63 p.p. vs. IFIX).

Neste mês, destacamos a performance do XP Crédito (XPCI11), que recuou expressivos 7,89% e puxou o desempenho da carteira para baixo. Em nossa opinião, sem nenhuma nova notícia no radar, seguimos confiantes na sólida tese do fundo que detém uma carteira diversificada com boa relação risco x retorno, bom patamar de dividendos e, agora, também uma oportunidade para ganho de capital.

Do lado positivo, destacamos o VGIR11, que entrou na carteira exatamente neste mês de outubro com a missão de trazer menos volatilidade para a carteira e conseguiu. O Valora CRI CDI avançou 1,01% no mês, quase que em linha com seu antecessor PLCR11 (+1,02%), mas contribuindo para o aumento da liquidez e do yield da carteira.

Já a Carteira Ganho de Capital fechou o outubro com desvalorização de 2,93% (+0,13 p.p. vs. IFIX) e acumulou -1,72% em 2024 e 3,5% em 12 meses, acima do índice em +1,50 p.p e +2,02 p.p..

Destacamos o desempenho do Kinea Hedge Fund (KNHF11), que estreou este mês no lugar do Brasil Plural Fundo de Fundos (BPFF11). Apesar do desempenho de 4,5% ser inferior ao do índice, foi bem acima do BPFF11 que recuou expressivos 7,13%. Em nossa opinião, esse movimento pode ser explicado pela melhor liquidez e uma carteira mais equilibrada entre cotas de FIIs e investimento em CRIs, enquanto o fundo da Plural detém estratégia de alocação quase que integralmente em cotas de FIIs.

Também destacamos o GARE11, que valorizou 1,4% em outubro após notícias sobre reciclagens do portfólio. De forma resumida, tivemos as seguintes movimentações: (i) em 27/09 recebeu proposta para venda do Pão de Açúcar Campinas pelo valor de R$ 30 milhões e lucro estimado de R$ 6 milhões; (ii) em 17/10 recebeu proposta pelo galpão da BRF em Pernambuco por R$ 273 milhões com lucro de aproximadamente R$ 67 milhões e potencial redução da alavancagem do FII; e (iii) anúncio de Compromisso para aquisição de 15 lojas do Atacadão (Carrefour) por R$ 725 milhões com contratos atípicos que podem chegar a 23 anos. Para não modificar a estrutura de capital atual do FII, a gestão anunciou uma nova oferta (6°) no valor total de R$ 450 milhões.

Para novembro, seguimos com a mesma composição nas carteiras.

Tabelas