Carteira de FIIs (mar/25): IFIX sobe e quebra sequência de quatro meses em queda

Panorama Macro

O IFIX iniciou o mês flertando com o quinto mês seguido de queda, mas engatou um movimento de forte alta a partir da segunda metade do mês e fechou com uma valorização de +3,34%, alcançando os 3.121 pontos.

Em continuidade ao observado no fim de janeiro, o mês começou com incertezas devido à tensão nas negociações tarifárias conduzidas pelo presidente Donald Trump, que, de certa forma, pareceu mais brando do que o mercado vinha precificando desde sua posse. Nesse contexto, a interpretação do mercado é de um impacto menos inflacionário nas economias, inclusive na americana, que segue apresentando indicadores sem direção definida, dificultando o trabalho do FED em determinar o direcionamento das próximas reuniões de política monetária. Esse e outros fatores corroboraram para uma correção do dólar frente a outras moedas, gerando algum fôlego para as economias emergentes.

Na agenda política do mercado doméstico, Davi Alcolumbre e Hugo Motta foram eleitos para presidir o Senado e a Câmara, respectivamente, pelos próximos dois anos, enquanto o governo está propondo uma reforma ministerial que foi encarada pelo mercado como uma articulação política para melhorar a governabilidade, mas se afastando do perfil técnico ideal. Por outro lado, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, entregou uma lista das pautas econômicas ao novo presidente da Câmara. Dentre elas, a reforma do Imposto de Renda (IR), que inclui a limitação dos supersalários no serviço público e mudanças na Previdência dos militares. Este último tema deve ser um dos vetores de volatilidade nos próximos meses.

Já na pauta econômica, com juros em patamares bastante restritivos, os indicadores de atividade começaram a dar sinais de uma desaceleração da economia e, junto a um câmbio mais favorável, levaram parte do mercado a projetar menos inflação, refletindo na retirada de prêmios das curvas de juros. No entanto, o último dado do CAGED apontou uma criação de empregos bem mais expressiva do que o projetado pelo mercado, frustrando parte dos economistas.

No relatório Focus, o mercado mantém a perspectiva de alta para a inflação em 2025 e 2026. A mediana do IPCA subiu para 5,65% (de 5,60%), marcando a 19ª semana consecutiva de elevação, enquanto para 2026 a projeção avançou para 4,40%. Em contraste, a taxa Selic mostrou estabilidade, permanecendo em 15% para 2025 e em 12,50% para 2026, após um período de revisões altistas. Esse movimento sugere que a atividade econômica pode estar perdendo fôlego.

O cenário macro segue nebuloso aqui no Brasil e a questão da tributação dos FIIs segue sem solução. Nesse contexto, ainda que o mês passado tenha sido de alívio para o IFIX, seguimos com nossa visão de cautela e seletividade, com recomendação de alocação naqueles FIIs com grande diversificação, bons contratos, alavancagem controlada e bom histórico de gestão.

Destaques do IFIX

O grande destaque negativo do mês é o fundo RBR Properties (RBRP11), que recebeu um aviso de não renovação de contrato da CVM, locatária de alguns conjuntos no Ed. Delta Plaza, em São Paulo. O impacto negativo estimado na receita é de R$ 0,01/cota, caso o espaço não seja locado para outras companhias. Além disso, o fundo continua sofrendo com atrasos recorrentes da House Produções no Ed. The One, o que têm impactado negativamente a receita imobiliária em R$ 0,02/cota.

Outro destaque negativo são os fundos URPR11 e HCTR11, que reduziram seus dividendos nos últimos meses, frustrando os cotistas. No caso do Urca Prime (URPR11), um fundo considerado high yield, o nível de dividendos segue em declínio, mas isso não impacta o indicador de dividend yield (DY), já que as cotas sofreram uma desvalorização de quase 40% em 12 meses.

Já no caso do HCTR11, conforme comentamos em nossos últimos relatórios de carteira, o fundo deixou de anunciar dividendos em dezembro devido a um entendimento divergente entre a gestora e a administradora. Em janeiro, retomou os pagamentos em um nível bastante elevado e, agora em fevereiro, anunciou dividendos em um patamar próximo ao que vinha distribuindo ao longo de 2024, frustrando parte dos investidores, que desmontaram posição.

Na ponta positiva, o destaque é o GZIT11, fundo de shoppings da Gazit. O fundo não alterou seu patamar de dividendos nem apresentou novos fatos relevantes que justificassem a valorização recente. No entanto, passou a integrar a carteira de FIIs sugeridos de outras casas, o que pode ter impulsionado esse movimento.

Outro fundo que se destacou positivamente foi o KNHF11, um multiestratégia da Kinea, uma das maiores gestoras de FIIs do mercado. O fundo permanece saudável, faz parte da nossa Carteira Sugerida (Ganho) e, em nossa visão, a valorização recente pode ser justificada pelo desconto exagerado em relação ao nível robusto de dividendos que vinha pagando.

Carteiras Sugeridas

Após quatro meses de queda, o IFIX voltou a avançar, surfando nos eventos geopolíticos e nos movimentos políticos domésticos. No mês, o índice valorizou 3,34% e passou para campo positivo em 2025 (+0,17%), mas segue com desvalorização de 7,10% em 12 meses.

A Carteira Renda, com participação de mais fundos que investem em CRIs indexados ao IPCA ou CDI, apresentou valorização de +4,47% em fevereiro (+1,13 p.p. vs IFIX), ficando em campo positivo (+0,53%) e acima do índice em 2025 (+0,37 p.p. vs. IFIX).

Em nossa opinião, os fundos reagiram mais em função do desconto excessivo e por fatores macroeconômicos, do que eventos micro relacionados às suas respectivas teses, que seguem sólidas. O destaque vai para o HGCR11, que entrou na carteira exatamente nesse mês com a missão de trazer um perfil de crédito de mais qualidade e ao mesmo tempo algum potencial de valorização de cotas, já que negociava bem abaixo do seu valor patrimonial, e se consolidou como a maior valorização de fevereiro (+9,52%) na Carteira Renda.

Do lado negativo, o VRTA11, que também estava bastante descontado e avançou apenas 2,19%. Em nossa opinião, o fundo é um dos mais antigos do IFIX, com boa liquidez e segue sem problemas de inadimplência; portanto, entendemos que ele pode capturar valorizações mais intensas caso o cenário mais próspero se mantenha.

Como o próprio nome diz, buscando a valorização das cotas, a Carteira Ganho de Capital possui uma composição com mais fundos de tijolo que aqueles de crédito e, portanto, tende a ser mais sensível as variações das curvas de juros e eventos macroeconômicos. Nesse sentido, a carteira apresentou uma valorização de +6,39% em fevereiro (+3,05 p.p. vs. IFIX), quase o suficiente para zerar as perdas do mês anterior.

Como destaque positivo, selecionamos o KNHF11, fundo multiestratégia da Kinea que valorizou +11,9% e se consolidou como uma das melhores performances do IFIX durante o mês. O fundo possui uma carteira bem equilibrada entre CRIs com boas taxas de carrego (IPCA+), participação em 2 edifícios corporativos em regiões aquecidas de São Paulo, e ainda detém um Shopping em Minas Gerais e uma carteira de Fundos Imobiliários de qualidade. De acordo com a gestora, essa composição possibilitou um Guidance de dividendos entre R$ 0,85 e R$ 0,95 para os próximos meses.

Na ponta negativa, BTLG11 e HGBS11, que variaram abaixo do índice, mas que é justificável pela melhor performance dos últimos meses, ou seja, o upside observado pelos investidores no início do mês era bem menor que os demais fundos da classe.

Para o mês de março, buscando aderência às respectivas estratégias das carteiras e projetando um cenário ainda desafiador para os próximos meses, seguiremos com a mesma composição sugerida em ambas as carteiras.

Confira o relatório completo em PDF!