Carteira de FIIs (jan/25): quais indicações para começar o ano de 2025?

Panorama do Mercado: Sem rali de final de ano, IFIX recua pelo 4° mês seguido

Entramos em 2024 com uma boa expectativa para o mercado de FIIs, influenciada pela inflação acomodada e cortes de juros no radar. Observamos que a classe ganhava cada vez mais atratividade, superando 2,7 milhões de investidores e registrando algumas novas emissões de cotas, projetando um ambiente mais próspero à frente.

Apesar disso, o ano foi de altos e baixos e, após atingir a máxima histórica do índice em abril, aos 3.423 pontos, o índice seguiu lateralizado e passou a recuar forte a partir de setembro. Agora em dezembro não foi diferente e, como não tivemos o famoso rali de fim de ano, o IFIX encerrou o mês com uma desvalorização de 0,67%, aos 3.116 pontos, quarto mês seguido de queda e acumulado -8,42% no último quadrimestre do ano. Desde a composição do índice, em dezembro de 2010, tal movimento só foi observado no último quadrimestre de 2021, quando somou uma variação de -8,98%. No acumulado do ano, o IFIX recua 5,89%, abaixo do IBOV que se desvaloriza -10,36%, e na contramão do CDI que acumula +10,87%.

Esse desempenho pode ser justificado por uma mescla de fatores internos e externos. Nos EUA, buscando equilíbrio entre atividade e inflação, o FED reduziu os juros em 25 bps, conforme esperado pelo mercado. Ainda nesse mês, o relatório das projeções econômicas (SEP) sinalizou um aumento marginal nas expectativas de inflação, levando os mercados a reduzirem de quatro para dois o número de cortes de juros esperados para 2025, se traduzindo em mais desafios para ativos de risco ao longo de 2025.

No Brasil, foi decidido de forma unânime pela alta de 1 p.p., para 12,25%, e a contratação de mais duas elevações na mesma intensidade para janeiro e março. De acordo com a ata, a atividade interna mais aquecida, a inflação desancorada para os próximos anos e indicativos de um dólar mais forte globalmente sugerem mais desafios para alcançar o centro da meta de inflação. Além disso, o mercado busca sinais de ajustes estruturais que melhorem o nível de endividamento do país.

De acordo com o boletim Focus do Banco Central, a mediana do mercado indica um IPCA se aproximando de 5% em 2025 e em torno de 4% para 2026, próximo do teto da meta. Essa expectativa proporcionou algumas revisões altistas de juros, podendo chegar a 15,25% (BB) ao longo de 2025.

Reforçamos um cenário mais restrito para os FIIs no curto prazo, mas acreditamos que os FIIs mais diversificados, com bom histórico de gestão e boa relação risco x retorno podem ser encarados como oportunidades se considerado um horizonte mais longo de investimentos.

Panorama de Mercado: Expectativa de dividendos direciona o mercado

Quem lidera a ponta negativa neste mês é o Hectare (HCTR11), que enfrenta inadimplências desde o início de 2023. Após um ofício da CVM com complementos sobre os regimes de contabilização do resultado e pagamento dos dividendos, a Vortx, administradora do FII, anunciou via Aviso aos Cotistas (10/12) que não pagaria dividendos em dezembro, pois o fundo não apresentou resultado.

Por outro lado, em Fato Relevante de 12/12, a Gestora afirmou que o resultado de R$ 0,37 por cota é elegível para distribuição, levantando dúvidas sobre as distribuições nos próximos meses. Na segunda posição, temos o Zavit Real Estate (ZAVI11), que recebeu o seguro fiança referente a um atraso no pagamento do aluguel, mas que foi destinado à amortização extraordinária do CRI estruturado para aquisição daquele ativo, frustrando os investidores que projetavam um incremento nos dividendos.

Do lado positivo, o Hotal Maxinvest (HTMX11), que finalizou a 16° Emissão de Cotas com a captação de R$ 206 milhões que serão utilizados para aquisição de 589 unidades hoteleiras em São Paulo e, ao mesmo tempo, segue processo de reciclagens de unidades maduras em seu portfólio, possibilitando um incremento nos dividendos do fundo.

Carteiras Sugeridas: desempenho e perspectivas para janeiro

Com cenário macro bastante adverso e abertura da curva de juros em quase todos os vértices, o IFIX recuou 0,67% 3.116 pontos em dezembro. A Carteira Renda seguiu o índice e variou -0,17% (+0,50 p.p. vs IFIX) no mês, enquanto a Carteira Ganho de Capital se mostrou mais resiliente e variou +0,60% em dezembro, superando o IFIX com folga (+1,27 p.p.).

No mês, destacamos positivamente a performance do TRX Real Estate (TRXF11) e do Kinea Securities (KNSC11), que rentabilizaram 1,1% e +3,4% no mês. Este primeiro trouxe mais informações no seu Relatório gerencial a respeito das aquisições de 4 imóveis que serão locados para o Grupo Mateus por 20 anos, e também da assinatura do Memorando para venda de duas lojas do Assaí. Além disso, a expectativa de um pagamento mais robusto de dividendo no último mês do ano, para pagamento em janeiro, trouxe atratividade para o papel ao longo do mês. O TRXF anunciou R$2,50 por cota vs. R$ 0,93 em novembro.

Já o KNSC11 é um dos maiores FIIs da indústria e com excelente histórico de gestão, se posicionando como destaque em cenários adversos, diferente de fundos menores e mais arriscados. Além disso, o fundo detém posição relevante em operações ligadas ao CDI, que deve se favorecer em 2025 caso o ciclo de alta se confirme.

Do lado negativo, na carteira Renda, temos o RZTR11 que recuou 2,1% em função das operações de arrendamento serem todas prefixadas, ou seja, perdem atratividade quando da elevação das taxas de juros. Ainda assim, os contratos são muito bem feitos e a média de arrendamento acima de 15% ainda é bastante atrativa, consolidando o RZTR11 como uma boa opção dentro do segmento agro.

Já na Carteira Ganho de Capital, o destaque fica para o BRCO11 (+2,6%), o RZAT11 (+4,6) e o RBRR11 (+4,3%). Sem nenhuma notícia ou fato relevante que justifique de forma concreta o movimento dos dois primeiros, acreditamos que a resiliência operacional do segmento logístico, as boas teses e o desconto da cota refletiram em aumento da atratividade dos FIIs. O RBRR11, por sua vez, contratou uma Instituição Financeira para atuar como formadora de mercado, considerado positivo pelos investidores.

Para janeiro, permanecemos com mesma a composição das carteiras sugeridas, pois entendemos que estão aderentes as suas respectivas estratégias.