Carteira de FIIs (abril/25): IFIX sobe forte, mas cenário ainda é de cautela

Panorama Macro

O IFIX fechou março com alta de 6,14%, aos 3.313 pontos. Esse foi o segundo mês consecutivo de ganhos, com recuperação de toda a queda registrada entre outubro e janeiro, período em que o mercado ainda precificava até onde a Selic poderia chegar, além dos possíveis impactos de uma eventual reforma da renda, inicialmente percebida como inflacionária e desequilibrada para as contas públicas.

A incerteza no mercado global, marcada pela guerra tarifária imposta por Trump e pelos desafios de conter a inflação, sem provocar uma recessão, tem influenciado positivamente o fluxo de capitais para outras economias e contribuído para a apreciação das demais moedas em relação ao dólar.

No cenário doméstico, o Banco Central manteve o direcionamento das últimas reuniões e decidiu, por unanimidade, elevar a taxa Selic em 100 pontos-base para 14,25% ao ano. O comunicado adotou um tom mais hawkish, ou seja, mais austero, destacando a necessidade de uma política monetária mais restritiva para ancorar as expectativas de inflação, refletindo em um recuo nos vértices médios e longos da curva de juros.

No campo político, o governo encaminhou às lideranças do Congresso uma minuta propondo a manutenção da isenção de CBS e IBS, tema que havia ficado em aberto após o veto presidencial em janeiro.

Também foi enviado ao Congresso o Projeto de Lei 1087/2025, que propõe a ampliação da faixa de isenção do Imposto de Renda para pessoas físicas com rendimentos de até R$ 5 mil mensais e estabelece uma tributação progressiva de até 10% para rendimentos acima de R$ 50 mil mensais em casos específicos. No entanto, os rendimentos de FIIs e Fiagros permanecem fora da base de cálculo, mantendo a isenção.

Embora considerada socialmente justa pelo mercado, a medida traz preocupações sobre o impacto inflacionário em 2026. Segundo o Boletim Focus, mesmo com a Selic projetada em 15% para 2025, 12,5% em 2026 e 10,5% em 2027, a inflação estimada segue próxima do teto da meta, de 4,5%.

Além dos fatores macroeconômicos, março foi marcado pela autorização da B3 para a listagem de ETF de FIIs que paguem os dividendos em conta, e da inclusão de vários fundos em índices internacionais, ou seja, fatores que darão mais liquidez para o mercado.

Diante desse cenário, apesar da recuperação do IFIX nos últimos meses, entendemos que o momento ainda exige cautela, especialmente em função da possibilidade de que novas medidas populistas voltadas ao estímulo da atividade econômica (e inflacionárias) possam surgir no radar. Assim, recomendamos posição em fundos com ampla diversificação de ativos e de contratos, bom histórico de gestão e alavancagem controlada.

Destaques do IFIX

Neste mês, o grande destaque fica com o Santander Renda de Aluguéis (SARE11), que foi constituído em 2019 e desde então vem enfrentando uma série de desafios para locação dos seus espaços, após ter se valorizado 21,1% em março, acumulando quase 29% no ano, em razão da assinatura do Contrato de Compra e Venda (CCV) para alienação do galpão de Barueri com ganho de capital de R$ 0,067 por cota. Além disso, surgem boatos da venda integral do portfólio que, se concretizado próximo do valor de avaliação, retornaria um resultado por cota acima do preço de tela.

Outro fundo na ponta positiva é o VGRI11, de lajes corporativas, que avançou 18% no mês. De acordo com o relatório gerencial, o fundo possuía obrigação de R$ 113 milhões vencendo em março, pela aquisição de um ativo, mas conseguiu postergar em 12 meses com pagamento de juros e amortizações somente no vencimento, reduzindo, portanto, a necessidade de caixa do Fundo no curto prazo.

O CPTS11 (Capitânia Securities II), divulgou em seu relatório gerencial que a única garantia do CRI BRF foi vendida pelo FII GARE11 e, portanto, resultou na liquidação do CRI ao par, ou seja, mais caro do que a marcação dele na carteira do fundo. Esse movimento resultou em ganhos de resultado financeiro e patrimonial ao fundo, o que pode ter contribuído para o avanço de mais de 15% no mês.

Do lado negativo, o HTMX11, que reduziu drasticamente o nível de dividendos nos últimos meses, levando o fundo a negociar próximo do seu Valor Patrimonial (VP). De acordo com o último relatório gerencial, três motivos podem ter contribuído com a performance: (i) sazonalidade do ano, com férias escolares e recesso da grande maioria das empresas; (ii) menor número de eventos corporativos, geralmente mais intensos após o carnaval; e (iii) redução no volume de vendas de unidades hoteleiras, que complementavam as receitas recorrentes dos fundos.

Por fim, o TRXF11, que passou a fazer parte de índice internacional, mas provavelmente com percentual abaixo do indicado nas prévias, tendo grande pressão vendedora no leilão de 21/03 e corroendo a rentabilidade acumulada no mês.

Fique ligado: para acompanhar a performance do IFIX e as atualizações semanais sobre os fundos (como Fatos Relevantes, Comunicados e outras publicações importantes), recomendamos acessar o nosso Guia de Fundos Imobiliários. No Guia, você encontrará uma base de dados interativa, além de uma seção de análise dos FIIs, com links para as lâminas individuais ou setoriais dos segmentos correspondentes.

Carteiras Sugeridas

Em dezembro, o índice IFIX chegou a bater nos 2.878 pontos no dia 18, refletindo as incertezas a respeito do ciclo de alta de juros e o desequilíbrio fiscal para os próximos anos, mas eventos externos e o posicionamento firme do Banco Central brasileiro no combate a inflação ditaram a recuperação do IFIX nos dois últimos meses.

O IFIX avançou +6,14% em março, maior variação em um único mês desde dezembro de 2021, quando variou +8,78%. No ano, o índice acumula +6,32% enquanto o IBOV avança 8,29%.

As carteiras sugeridas são elaboradas com objetivos distintos (renda ou ganho de capital), mas carregam similaridades importantes: compostas por fundos com grande diversificação de ativos, bom histórico de gestão e relevância no mercado.

Dessa forma, no fechamento mais intenso da curva de juros, vão capturar menos ganhos que fundos que estavam demasiadamente descontados em razão de problemas em suas respectivas teses, como evidenciado na sessão de Destaques do IFIX.

A Carteira Renda, com mais fundos de recebíveis que negociavam com menor desconto, valorizou +4,27% (-1,87 p.p. vs. IFIX) no mês e acumula 4,83% em 2025 (-1,49 p.p. vs. IFIX).

Por outro lado, a Carteira Ganho de Capital, composta majoritariamente por fundos de tijolo que estavam com descontos mais robustos, avançou +7,05% no mês (+0,91 p.p. vs. IFIX), acumulado a mesma variação no ano (+0,74 p.p. vs. IFIX).

Em relação à rentabilidade, o destaque negativo do mês fica para o TRXF11, que foi um dos poucos fundos do IFIX que ficaram no negativo no mês.

Conforme comentamos na sessão anterior de destaques, o FII vinha aparecendo nas prévias de índices internacionais ao logo dos últimos meses, e de fato passou a fazer parte do FTSE Global Equity Index Series Latin America; no entanto, acreditamos que o peso final deva ter sido menor que o indicado nas prévias, levando o fundo a sofrer uma grande pressão vendedora no leilão do dia 21/03/2025, o que corroeu toda a rentabilidade acumulada no mês.

Na ponta oposta, destacamos o HGBS11, que acumulou +10% no mês. Neste caso, o nosso entendimento é que, por se tratar de um dos maiores e mais antigos fundos do segmento de shoppings e do IFIX, e que estava negociando com desconto exagerado, liderou os aportes em março.

Apesar disso, o fundo tem parte dos seus rendimentos de R$ 1,60 por cota no mês oriundos de receitas não recorrentes que devem se esvaziar ao fim do 1S25 caso não tenhamos novas reciclagens.

Nesse contexto, optamos pela troca do HGBS11 pelo VISC11 na Carteira Ganho de abril, buscando manter a exposição ao segmento de shoppings, porém com um guidance mais estável para todo 2025 e um desconto mais expressivo frente ao Valor Patrimonial (VP).

Na Carteira Renda, ainda que muitos fundos estejam negociando próximo do VP, seguimos com a mesma composição em virtude do cenário desafiador que se desenha.

Confira o relatório completo em PDF!