Multiplan (MULT3): resultados potencializados por forte reconhecimento de receitas de vendas de imóveis

A Multiplan apresentou um expressivo crescimento de receitas no 4T24, puxado pela venda de dois terrenos em Ribeirão Preto, reconhecimento de receitas da primeira fase do empreendimento residencial Golden Lake em Porto Alegre, além da venda de 25% da participação da companhia no JundiaíShopping. Além disso, as vendas de final de ano, que sazonalmente incrementam os resultados, contribuíram com uma alta de 6,4% nas receitas de lojas na base anual. Vale comentar sobre o crescimento da dívida líquida da companhia para R$ 4,27 bilhões (+92,8% t/t), em função do gasto com recompra de ações, expansões e revitalizações, mas com diluição na relação Dívida Líquida sobre EBITDA aos 2,31x (versus 1,41x no 3T24), abaixo dos 4x estabelecidos pelos covenants mais baixos de seus contratos.

Em nossa opinião, a companhia se mantém com um ritmo operacional resiliente e com um nível de endividamento ainda bem posicionado para enfrentar o cenário de maior pressão de juros no curto prazo, conforme projeções para o ano.

Desempenho das Ações:

As ações MULT3 acumulam queda de 15,8% nos últimos 12 meses (até ontem, 06/02), muito em função do movimento de abertura da curva de juros doméstica que aconteceu ao longo de 2024. Considerando apenas a performance no ano, as ações já apresentam uma recuperação acima de 7%, embora seja esperada uma volatilidade mais acentuada até que haja sinais mais claros sobre o ciclo de aperto monetário no Brasil. No entanto, os fundamentos da Multiplan permanecem sólidos, com crescimento no volume de vendas e receitas com aluguel, pela entrega de resultados fortes no trimestre final de 2024 – potencializada por reconhecimento de receitas de vendas de imóveis – e pela manutenção da alavancagem em um patamar ainda controlado.

Dessa maneira, mantemos nossa recomendação de Compra e preço-alvo para o final de 2025 em R$ 31,20.

Desempenho econômico-financeiro

No quarto trimestre de 2024, o portfólio de shoppings da Multiplan apresentou um avanço de 10,7% a/a em suas vendas totais, atingindo R$ 7,6 bilhões, acumulando um volume de vendas de R$ 24 bilhões no ano (+9,3% a/a), com 100% dos empreendimentos registrando crescimento anual de vendas. Dessa forma, houve reflexos na diluição do custo de ocupação no período, que chegou a 12% no trimestre, patamar mais baixo desde o final de 2020. Pelo terceiro trimestre consecutivo, a inadimplência ficou em patamar negativo (-0,5%), indicando recuperação líquida de valor em aberto acima de novos eventos, levando o indicador no ano para -0,1%. As vendas das mesmas lojas (SSS) avançaram 9,5% na base anual, registrando elevação média tanto em lojas âncora como satélites, enquanto o aluguel das mesmas lojas (SSR) apresentou um crescimento real (acima da inflação) de 7,8% a/a.

A receita líquida atingiu R$ 936,3 milhões, crescimento muito expressivo nas bases de comparação (+64,1% a/a e +71,7% t/t), impulsionada por maior reconhecimento de receitas relacionadas a vendas da primeira fase do Golden Lake, além de dois terrenos em Ribeirão Preto e da venda de 25% da participação detida pela companhia no JundiaíShopping. Considerando apenas esse resultado da linha de venda de imóveis, foi agregado uma receita de R$ 364 milhões (+500% t/t).

Com forte evolução das receitas, houve maior diluição das despesas gerais e administrativas, que atingiram 6,2% da receita líquida no trimestre (-5,47 p.p. a/a), menor relação para um quarto trimestre desde o IPO da companhia. Dessa forma, a Multiplan registrou um EBITDA no período de R$ 666,5 milhões, 69% acima do mesmo período do ano anterior, com incremento da margem EBITDA para 71,2% (+2,3 p.p a/a). O lucro líquido somou R$ 512,5 milhões no trimestre, (+69,4% a/a), também com reflexos na margem líquida de 54,7%, 1,7 p.p. superior a/a.

A companhia apresentou uma elevação em sua dívida líquida, que atingiu R$ 4,27 bilhões, 93% acima do trimestre anterior. Tal crescimento é resultado da saída de caixa no período, principalmente em função dos R$ 2 bilhões utilizados para recompra de ações, após saída de um investidor institucional ao longo de 2024, além do desembolso de R$ 266 milhões entre expansões e revitalizações em 4 de seus empreendimentos. Como comentamos acima sobre um incremento nos resultados do período, tal elevação de endividamento foi diluída na relação Dívida Líquida sobre EBITDA, que chegou a 2,31x (frente a 1,41x no 3T24 e 1,38x em 2023), em linha com sua média dos últimos 10 anos (2,24x), e ainda abaixo dos menores covenants da companhia, que estão acordados em 4x. Com relação ao cronograma de amortização de dívidas, o fluxo de caixa das operações registrado em 2024, medido pelo FFO, é suficiente para cumprir com praticamente os próximos 3 anos de amortizações, que de maneira consolidada, conta com um prazo médio de 59 meses.

Por fim, vale comentar sobre o lançamento da segunda fase de desenvolvimento do Golden Lake (Lake Eyre), que conta com 127 apartamentos, sendo 54 já vendidos até a data da publicação dos resultados. No entanto, as obras estão previstas para início apenas no final do 2T25, quando as receitas passarão a ser reconhecidas de acordo com a evolução das obras, o que deve continuar gerando contribuições positivas para os resultados na linha de venda de imóveis.

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