BB Investimentos faz alterações pontuais na Carteira de FII, confira a recomendação para maio de 2024.

IFIX recua após meses renovando a máxima histórica

Após cinco meses renovando a máxima histórica, o IFIX fechou o mês de abril com variação de -0,77%, aos 3.374 pts. No ano, o índice acumula alta de 2,12%, na contramão do IBOV, que recua 6,16%, do IMOB, que varia -17%, e do IDIV, que soma queda de 4,3%.

O mês de abril foi marcado inúmeros fatores que influenciaram negativamente nossa curva de juros. No exterior, observamos a intensificação dos conflitos no Oriente Médio, além de dados macroeconômicos de inflação e atividade nos EUA que indicam que o FED deve prolongar o período com taxas de juros mais elevadas, direcionando o fluxo financeiro para a maior economia do mundo e apreciando o dólar, com possíveis reflexos na inflação do mundo todo.

Já no Brasil, na metade do mês, o mercado reagiu negativamente após a equipe econômica do Governo reajustar as metas fiscais a partir de 2025, com reflexo nas projeções para a economia e juros. Adicionalmente, o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, voltou a dizer que as incertezas aumentaram nos cenários de acompanhamento do BC, o que poderia refletir em um menor ritmo de cortes da Selic. Dessa forma, diferente do que o mercado esperava em abril, há chances de que o corte na próxima reunião seja de apenas -0,25%, e não de -0,5% como anteriormente projetado.

No dado mais recente, de abril, o IPCA-15 apresentou variação de +0,21%, ficando abaixo das projeções do mercado de +0,29% (Broadcast) e em relação ao mês de março (+0,36%). Sendo assim, no acumulado 12 meses, o índice recuou para 3,77% (-0,33 p.p. m/m).

Apesar da inflação mais controlada, do lado do emprego, outro ponto de atenção para o BC, observamos criação de 244 mil postos de trabalho com carteira assinada em março, queda na comparação com o fevereiro (306 mil), mas bem acima das projeções de mercado que esperavam 188 mil (Reuters).

Diante desses números, a projeção do mercado é de que os juros encerrem 2024 a 9,50% (9% há 4 semanas), reforçando, assim, ainda um cenário positivo para o mercado de FIIs.

Vacância fez muito preço

O DEVA11 fechou abril na liderança em termos de rentabilidade, variando +13,88% após o fundo divulgar o maior rendimento mensal desde maio do ano passado, ultrapassando 1,4% de dividend yield no mês. No entanto, destacamos que este resultado é composto por incremento de receita não recorrente e que o fundo segue enfrentando dificuldades para regularizar o fluxo de pagamentos de alguns de seus devedores.

Do lado negativo, tivemos o CNES11, o RECT11 e o PATL11 como destaques.

Este primeiro é um fundo de apenas R$ 200 milhões, considerado pequeno e que possui apenas 31% de 1 imóvel na cidade de São Paulo, que carrega uma vacância de 54%. Esse fator já seria suficiente para pressionar a cota do fundo; contudo, nos últimos meses, observamos movimento de amortização do BRCR11 (BTG Corporate) com pagamento em cotas do CENES11 aos seus cotistas. Dessa forma, por um lado, seria positivo para aumentar a liquidez do fundo, mas por outro, dado o nível de desafios do fundo, poderia gerar uma pressão vendedora por parte desses novos cotistas.

O REC Renda Imobiliária (RECT11) anunciou via fato relevante em abril que o fundo foi comunicado sobre o interesse de descontinuar com a locação de parte do ativo de Alphaville, elevando a taxa de vacância do fundo. Além disso, o fundo possui alavancagem elevada e necessidade de amortização de um dos seus CRIs a partir de julho de 2024, ou seja, há a necessidade de venda de alguns ativos do portfólio ou realização de nova emissão para pagamento.

Por fim, o PATL11, fundo da Pátria, é um dos maiores fundos de Logística do IFIX e possui um portfólio com 4 ativos em São Paulo, Rio e Minas Gerais, todos Classe A. No entanto, o fundo possui apenas 7 inquilinos, registra vacância elevada em MG e recebeu pedido de rescisão antecipada em março de parte do galpão de Jundiaí, com impacto de R$ 0,04 na receita do fundo a partir de setembro. Além disso, o fundo tem usado reservas para manter o patamar de R$ 0,60 por cota, indicando que ainda possui grandes desafios.

Carteiras Sugeridas

Após abertura expressiva da curva de juros e incertezas sobre os próximos passos do Banco Central brasileiro, as carteiras fecharam em campo negativo, acompanhando o IFIX, que recuou 0,77%.

Por ter uma carteira com 50% em fundos de Recebíveis, a Carteira Renda recuou apenas -0,16% (+0,62 p.p. vs. IFIX), enquanto a Carteira Ganho de Capital, que é majoritariamente de fundos de tijolo, recuou -1,61% (-0,84 p.p. vs IFIX).

Para o mês de maio, estamos fazendo alterações pontuais em ambas as carteiras, mas buscando manter as recomendações alinhadas às respectivas estratégicas.

Dos fundos da carteira, do lado positivo, destacamos o KISU11 que avançou 1,14% e o RECR11 com ganhos de 0,83% em abril. Do lado negativo, acompanhando deterioração da curva de juros, o RBRF11, fundo de fundos que possui em torno de 75% em fundos de tijolo com grande potencial de valorização, e o BCRI11, fundo de papel High Yield – de maior risco – que além das operações em waiver e inadimplentes já mapeadas, tomou conhecimento de um novo problema: um CRI da BR Distribuidora (0,56% do PL) em que o ativo de lastro foi leiloado e os pagamentos de aluguéis interrompidos, prejudicando toda a dinâmica do CRI.

O BCRI11 entrou na Carteira Ganho em dezembro de 2023, pois entendíamos que o desconto de tela não correspondia ao percentual de desconto dos CRIs problemáticos em carteira. No entanto, o movimento de correção não se concretizou até então e, dado o novo evento com o CRI BR Distribuidora, optamos por retirar o fundo da carteira com ganhos de 5,78% (Cota+Rendimento) no período. Em seu lugar, migramos o RECR11 que estava na carteira Renda. O Rec Recebíveis é um fundo com alocações em mais de 100 operações de CRI indexados a CDI (20%) e IPCA (80%), possui bom carrego que pode suportar bons rendimentos à frente e ainda possui desconto em relação ao seu Valor Patrimonial.

Já no espaço deixado pelo RECR11 na Carteira Renda, optamos por outro fundo de Recebíveis: o CVBI11. O fundo já passou pela carteira outras vezes e, dessa vez, vem com objetivo de manter a exposição da carteira na classe de crédito, que é mais resiliente que os FIIs de tijolo em momentos mais conturbados, e embora mais defensivo, ainda remunera muito bem o cotista através de um portfólio com boa relação risco x retorno.

Segue abaixo a recomendação completa das duas carteiras, considerando-se um peso de 12,5% para cada papel.

Carteira FII Renda: RZTR11, KISU11, PLCR11, XPSF11, CVBI11, VGIP11, XPCI11 e TGAR11. Carteira FII Ganho: RBRF11, BPFF11, RBRL11, RZAT11, RECR11, MFII11, HGFF11 e VISC11.